Annoncée officiellement au mois de mars 2022, la loi Pinel+ entrera en vigueur à partir du 1er janvier 2023. Au même moment, les taux de réduction d’impôt du Pinel classique seront progressivement rabotés. Fin 2024, la loi Pinel a même vocation à s’éteindre définitivement pour laisser sa place à son successeur : le Pinel Plus.
La loi Pinel+ reprend les mêmes bases que le Pinel classique et est applicable sur l’ensemble de la France métropolitaine et dans les départements et territoires d’outre-mer. Pour s’assurer de la réussite de son projet d’investissement, il en convient de choisir la ville qui vous offrira la meilleure rentabilité locative. Tour d’horizon des villes les plus rentables pour investir dans l’immobilier neuf en Pinel Plus.
Rappel des grands principes de la loi Pinel+
Outil aux multiples avantages, la loi Pinel+ permet de réduire le montant de ses impôts jusqu’à 63 000 € en investissant dans l’immobilier neuf. Pour en profiter, l’acquéreur doit mettre son logement en location nue pendant une certaine durée et dans une zone éligible. Réservée aux investisseurs étant fiscalement domiciliés en France, elle contribue à alimenter le parc de logements neufs dans les villes où la demande ne parvient pas à répondre à toute la demande. En plus de défiscaliser, c’est une bonne opportunité pour se constituer un patrimoine immobilier et percevoir des revenus supplémentaires régulièrement.
La réduction d’impôt est calculée en fonction du prix de vente et de la durée de mise en location :
- 12 % pour une mise en location de 6 ans
- 18 % pour une mise en location de 9 ans
- 21 % pour une mise en location de 12 ans
À la différence du Pinel traditionnel, la loi Pinel Plus a été pensée sur le long terme et surtout pour répondre aux enjeux de la transition écologique. Porteuse de cette ambition, Emmanuelle Wargon, Ministre du Logement a clairement exprimé sa volonté de faire perdurer le dispositif tout en l’intégrant dans les problématiques actuelles. Cela a donné lieu à quelques nouveautés dont le respect à la nouvelle réglementation environnementale 2020 et au référentiel sur la qualité au sein des logements.
La RE2020 et le référentiel de la qualité au sein des logements : les nouveautés du Pinel+
Ainsi, pour être éligibles, les logements neufs acquis à partir de 2023 devront respecter le jalon 2025 de la RE2020 et ceux acquis en 2024, le jalon 2025 de la RE2020 + l’étiquette A du DPE. Pour les appartements achetés en 2023 et 2024 mais dont le permis de construire a été déposé avant le premier janvier 2022, la conformité au label E+C- et à la classe A du DPE fera foi.
En matière de confort et de qualité au sein des logements, 3 préconisations des auteurs du référentiel du logement de qualité, Laurent Girometti et François Leclercq ont été incluses. Il s’agit pour les logements d’avoir :
- Une surface habitable minimum de 28 m² pour un T1, 45 m² pour un T2, 62 m² pour un T3, 79 m² pour un T4, 96 m² pour un T5.
- Une présence d’un espace extérieur privatif de 3 m² pour un T1 ou un T2, 5 m² pour un T3, 7 m² pour un T4, 9 m² pour un T5.
- Une double exposition à partir des T3.
Toulouse : le bon élève !
Avec ses 490 000 habitants intra-muros, celle que l’on surnomme la Ville Rose possède d’innombrables atouts pour se lancer dans l’aventure de l’investissement locatif. Connue pour ses façades aux briques orangées et la culture de la violette, Toulouse c’est avant tout le berceau de l’industrie aéronautique et spatiale. De nombreuses startups viennent également s’implanter dans la région, multipliant le nombre d’offres d’emploi et de fait son attractivité.
Autre critère à prendre en compte si vous voulez investir à Toulouse : la population estudiantine. Depuis plusieurs années maintenant, Toulouse est sur la première marche du podium au classement des villes étudiantes de France. Avec près de 120 000 étudiants, les principaux quartiers les accueillants, Rangueil et ceux du centre-ville regorgent d’opportunités immobilières dans le neuf. Bien que le turn-over puisse y être fréquent, le risque de vacances locatives est faible. Pour cette cible, privilégiez les studios qui peuvent vous rapporter une rentabilité brute entre 3 et 7 %.
Côté immobilier, le neuf tire son épingle du jeu. Restant relativement abordable, le prix au m² médian est de 4 380 €, tous quartiers confondus. Pour un investissement en Pinel+, traquez les programmes immobiliers situés dans les quartiers les plus recherchés par les actifs et les familles. Par exemple, Croix-Daurade, Montaudran, Les Sept-Deniers ou bien encore l’écoquartier de La Cartoucherie. Avec 65 % de locataires, Toulouse est une ville propice à l’investissement locatif.
Bordeaux : la préférée des français
À seulement 2h en TGV de Paris, Bordeaux est une ville cosmopolite et dynamique. Bénéficiant d’une position stratégique, les plus belles plages de la Côte Atlantique se trouvent à seulement 1h de route. Bordeaux attire aussi bien des cadres, des franciliens, des étudiants que des expatriés. Largement sollicitée sur le plan immobilier, la ville compte 66,5 % de locataires. Face à ce constat, la promotion immobilière bordelaise y édifie et commercialise régulièrement un large panel de programmes neufs.
Investir avec le dispositif Pinel Plus à Bordeaux c’est mettre toutes les chances de son côté de voir son projet réussir. Tous les voyants sont au vert : économie, emploi, démographie, etc… Vous n’éprouverez aucune difficulté à trouver un locataire rapidement. Sachez que les logements du parc privé de Bordeaux sont davantage recherchés par les nouveaux arrivants, les actifs et les étudiants.
Comme Toulouse, la métropole de Bordeaux abrite une forte concentration d’étudiants. 104 232 pour être précis. Dans le top 10 du classement national, Bordeaux couvre une grande majorité de l’offre de formations universitaires du sud-ouest. Friands des petites surfaces, les étudiants prennent d’assaut les quartiers des Chartrons, Saint-Pierre ou encore Saint-Genès. Le prix d’un studio neuf à Bordeaux est de 5 976 €/m² pour une rentabilité autour de 4 %.
Rennes : le nouvel eldorado des investisseurs
La Bretagne a la cote ! Première ville de la région, Rennes voit son attractivité se confirmer au fil des années. Sur plan démographique, la commune compte quasiment 220 000 habitants et en accueille 7,6 % de plus chaque année. Depuis 2017, elle profite même d’une proximité immédiate à la Capitale. Le trajet en TGV Rennes-Paris s’effectue en à peine 2h. Les stations balnéaires de Saint-Malo ou de Cancale sont à 1h en voiture.
C’est donc sans surprise si l’on vous dit que Rennes est une ville où il fait bon d’investir. EuroRennes confirme d’ailleurs ce propos. Porté par la métropole jusqu’en 2027, ce projet urbain de grande envergure situé autour de la gare de Rennes proposera 1 500 logements supplémentaires et 7 000 emplois. Ce nouveau quartier, directement connecté au centre-ville boostera encore plus l’attractivité de la capitale bretonne.
Le marché locatif rennais laisse place à de jolies occasions pour y réaliser un investissement. Avec 63,3 % de locataires, c’est l’une des villes en enregistrant le plus en France. 2 ème ville étudiante de l’hexagone, elle compte 70 000 étudiants. Ces derniers se logent principalement dans les quartiers Beaulieu ou Villejean-Beauregard, à proximité des universités.
